Crédito à habitação: a data de revisão que pode custar 80 euros por mês

Dois contratos idênticos, o mesmo capital em dívida, o mesmo prazo e o mesmo spread. A única diferença? O mês em que a revisão da prestação cai. Em Portugal, essa data pode significar um aumento de sete euros em setembro ou até 80 euros em outubro. Para as famílias angolanas que acompanham o mercado europeu, a lição é clara: no crédito, o calendário manda tanto quanto as taxas.

Os números são reveladores. Uma revisão de setembro, calculada sobre a média de agosto da EURIBOR a 12 meses (2,954%), acrescentou cerca de sete euros à prestação de um empréstimo de 150 mil euros a 30 anos, com spread de 1%. Já uma revisão de outubro, baseada na média de setembro, vai adicionar entre 25 e 80 euros ao mesmo tipo de contrato, dependendo do prazo do indexante. A dívida não mudou. O contrato não mudou. Mudou o mês.

Como funciona o desfasamento entre o mercado e o contrato?

O mecanismo é simples: a prestação de um crédito indexado não é recalculada quando a EURIBOR se move, mas sim na data de revisão inscrita no contrato, usando a média mensal do mês anterior. Isso significa que o mercado pode flutuar durante semanas sem efeito imediato, e que todo o movimento acumulado entra de uma só vez quando a data chega. Setembro apanhou a média de agosto, formada antes de o Banco Central Europeu subir juros a 10 de setembro. Outubro apanha a média de setembro, já com os novos níveis.

Por que a data de escritura define o valor que paga?

A consequência prática é que a data de escritura, escolhida por razões que nada têm a ver com finanças, determina quanto uma família paga durante meses. Duas casas compradas na mesma rua, pelo mesmo preço, com o mesmo banco, uma escriturada em março e outra em abril, entram em ciclos de revisão diferentes e pagam valores distintos durante toda a vida do empréstimo. Não há decisão financeira nenhuma por trás disso.

No mercado português, o efeito é mais agudo num sentido e mais suave no outro. Em agosto, 71,3% dos contratos intermediados pelo ComparaJá ficaram no prazo de seis meses e 28,7% no de 12. O prazo curto transmite mais depressa: quem for revisto em outubro com indexante de seis meses volta a ser revisto em abril. O prazo longo prende: quem for revisto em outubro com indexante de 12 meses fica com o nível de setembro de 2026 até outubro de 2027, mesmo que as taxas desçam entretanto.

O que isto significa para a análise de risco e para as famílias?

Os indicadores de esforço das famílias publicados com base em dados de um mês refletem, na verdade, taxas formadas um a doze meses antes. Num ciclo estável, isso é irrelevante. Num ciclo em aceleração, como o atual, qualquer leitura da carteira subestima sistematicamente a pressão que já está contratada, mas ainda não foi aplicada. A subida de outubro já existe: está no mercado, mas não está nos extratos.

Para quem tem crédito, a única ação com retorno garantido é saber em que mês cai a próxima revisão, porque essa data está escrita no contrato, e consultar a média do indexante do mês anterior, que é pública e conhecida antes de a revisão produzir efeito. Com esses dois elementos, o aumento deixa de ser uma surpresa e passa a ser um número que se pode provisionar.

O que esperar nas próximas semanas?

Se a média de outubro se formar acima da de setembro, os contratos revistos em novembro apanham um nível ainda mais alto, e o efeito de cascata continua. Se estabilizar, outubro foi o pico do desfasamento, e é precisamente nesse mês que a diferença entre contratos vizinhos será a maior de todo o ciclo. Para as famílias, a lição é universal: no crédito, o calendário é tão importante quanto as taxas.