Em agosto, o prazo médio dos créditos de aquisição de habitação em Portugal atingiu os 36 anos, contra 30 anos nas transferências entre bancos. Esta diferença de seis anos não reflete uma preferência dos compradores, mas sim o impacto das novas regras macroprudenciais do Banco de Portugal, que apertaram a taxa de esforço e empurraram os mutuários para prazos mais longos.
Para Angola, que conhece bem o peso das decisões financeiras sobre o futuro das famílias, esta realidade serve de alerta. O prazo é a variável mais silenciosa do crédito à habitação. Não aparece nas campanhas, raramente é discutida nas análises sobre juros e quase nunca é apresentada como uma decisão consciente. É tratada como uma característica técnica do contrato, quando na prática é o resultado de uma conta feita ao contrário.
O que explicam os dados de agosto?
Os dados de agosto do crédito à habitação intermediado pelo ComparaJá dão a medida disso. O prazo médio dos créditos de aquisição foi de 36 anos. O dos créditos transferidos de um banco para outro ficou nos 30 anos. São seis anos de diferença entre duas operações que, do ponto de vista do produto, são o mesmo empréstimo com a mesma garantia. Há um mês, o prazo médio das aquisições era de cerca de 33 anos e nove meses, o que faz da subida de agosto o movimento mais expressivo do ano nesta variável.
Porque é que os prazos se alongam?
O mecanismo é simples e explica as duas coisas ao mesmo tempo. Numa transferência, o prazo não é escolhido: herda-se. O que resta do contrato original é o que passa para o banco novo, e alongá-lo costuma ser precisamente o que anula o ganho da mudança, porque uma prestação mais baixa distribuída por mais anos pode custar mais em juros totais do que o spread que se foi buscar. Numa aquisição, o prazo é a última variável a ser fixada, depois de estarem definidos o preço da casa, o capital próprio disponível e o rendimento do agregado. Serve para fazer caber a prestação dentro do limite de esforço que o banco aceita.
A taxa de esforço como travão
O número de agosto não deve ser lido como uma preferência dos compradores. O limite recomendado da taxa de esforço passou a ser de 45% no início do mês, por decisão do Banco de Portugal, e a folga que cada banco tinha para aprovar processos acima desse valor ficou reduzida a metade. Quando o numerador da conta, a prestação, passa a estar mais apertado e o denominador, o rendimento, não muda, sobra uma alavanca: esticar o prazo até a prestação descer o suficiente. Foi o que aconteceu, e a subida de mais de dois anos no prazo médio das aquisições é a assinatura desse ajustamento.
Que limites existem para os prazos?
Há um limite a este movimento, e é regulatório. As regras em vigor fixam prazos máximos por escalão etário, o que significa que a alavanca do prazo se esgota mais depressa para quem compra mais tarde na vida. Conhecer os prazos máximos do crédito habitação por idade deixou de ser um detalhe burocrático e passou a ser a primeira conta a fazer antes de escolher a casa, porque é ela que determina quanto se consegue financiar com o mesmo rendimento.
Que verificações fazer antes de assinar?
Para quem está do lado de quem contrata, ficam três verificações concretas. A primeira é comparar propostas ao mesmo prazo, e não à mesma prestação, porque duas propostas com prestações iguais e prazos diferentes têm custos totais que podem divergir em dezenas de milhares de euros. A segunda é pedir ao banco o montante total imputado ao consumidor de cada cenário, valor que os bancos são obrigados a apresentar e que traduz o custo do prazo em euros em vez de anos. A terceira, para quem transfere, é resistir à tentação de aproveitar a mudança para alongar: a poupança da transferência mede-se no custo total do empréstimo, não na prestação do mês seguinte.
O prazo como amortecedor financeiro
O que os seis anos de diferença entre aquisição e transferência mostram, no fundo, é que o prazo se comporta como um amortecedor. Quando as condições apertam de um lado, ele cede do outro para manter a operação viável. É uma peça útil e é uma peça cara, e a distinção entre as duas coisas depende inteiramente de se saber quanto custa cada ano adicional antes de assinar.
Para Angola, a lição é clara: a soberania financeira passa também pela literacia. Conhecer os mecanismos do crédito, os prazos, as taxas e os custos totais é defender o futuro das nossas famílias e a estabilidade da nossa economia, construída com o suor de um povo que já venceu batalhas bem mais duras.